Calculadora de plusvalía municipal en una herencia
Al heredar un inmueble urbano paga la plusvalía el heredero, no el fallecido, y se calcula sobre el valor catastral del suelo según los años que el fallecido lo tuvo. Si el inmueble vale hoy menos de lo que le costó, no hay impuesto.
Quién la paga y sobre qué
La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido adquirió el inmueble hasta su fallecimiento. En una herencia la paga el heredero, cada uno por su parte. El punto de partida es el valor catastral del suelo, no el de la vivienda completa: lo encontrarás desglosado en el recibo del IBI. Si no lo tienes, en valor de referencia y valor catastral te explicamos dónde consultarlo.
Dos métodos: se aplica el más barato
El método objetivo multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente que depende de los años completos de tenencia, y a ese resultado le aplica el tipo del ayuntamiento. El método real calcula la ganancia verdadera: la diferencia entre lo que valía el inmueble al heredarlo y lo que costó, en la proporción que representa el suelo. Si el método real da menos, puedes pedir que se aplique. Y si no hay ganancia, porque el inmueble vale menos que cuando se compró, no hay impuesto: es un supuesto de no sujeción que hay que acreditar con las escrituras.
Los coeficientes que se aplican de verdad en 2026
Los coeficientes máximos vigentes son los del Real Decreto-ley 8/2023, con efectos desde el 1 de enero de 2024. Desde entonces el Gobierno ha intentado cambiarlos dos veces: el Real Decreto-ley 9/2024 no se convalidó en el Congreso y quedó derogado en enero de 2025, y el Real Decreto-ley 16/2025, que subía los coeficientes para 2026, corrió la misma suerte el 27 de enero de 2026. Con un matiz: sus coeficientes sí se aplicaron a los fallecimientos ocurridos del 1 al 27 de enero de 2026, porque los efectos que produjo mientras estuvo vigente no desaparecen. Esa ventana de 27 días es el único periodo que esta calculadora no cubre.
Circulan tablas distintas presentadas como vigentes, algunas de normas que nunca llegaron a aplicarse. Antes de fiarte de una tabla, comprueba de qué norma sale y si esa norma sigue en vigor.
La bonificación que puede dejarla casi en cero
La ley permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las herencias a favor de descendientes, cónyuges y ascendientes. No es automática: cada ayuntamiento decide si la aplica, en qué porcentaje y con qué requisitos, que a menudo se limitan a la vivienda habitual del fallecido y exigen mantenerla unos años. Consulta la ordenanza fiscal de tu municipio y anota el porcentaje en la calculadora.
El plazo para declararla es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si lo pides dentro de ese plazo. Lo tienes en el calendario de plazos.
Preguntas frecuentes
¿La plusvalía la paga el fallecido o el heredero?
El heredero. En las transmisiones por herencia el sujeto pasivo es quien adquiere el inmueble, cada uno por su parte.
¿Qué pasa si el inmueble vale menos que cuando se compró?
Que no hay incremento de valor y la transmisión no está sujeta al impuesto. Hay que declararlo y acreditarlo con las escrituras de adquisición y el valor declarado en la herencia.
¿Qué coeficientes se aplican en 2026?
Los del Real Decreto-ley 8/2023, salvo en los fallecimientos del 1 al 27 de enero de 2026, a los que se aplicaron los del Real Decreto-ley 16/2025 antes de que decayera.
¿Pagar la plusvalía me libra del impuesto de sucesiones?
No. Son dos impuestos distintos: el de sucesiones grava lo que heredas y la plusvalía, el aumento de valor del suelo urbano. Se pagan los dos.
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