El valor de referencia en una herencia

Qué es el valor de referencia

El valor de referencia es un valor que calcula cada año la Dirección General del Catastro para cada inmueble, a partir de los precios de las compraventas reales ante notario en la zona y de las características catastrales del inmueble. No es el valor catastral, que sirve para el IBI y suele ser mucho más bajo, ni un precio de mercado individual: es un valor estadístico que el Catastro publica y que la ley toma como suelo en ciertos impuestos. En catastralvirtual.com explicamos en detalle cómo se calcula y en qué se diferencia del catastral.

La regla en el impuesto de sucesiones

Desde la Ley 11/2021, la base imponible de los inmuebles en el impuesto de sucesiones es su valor de referencia, salvo que el valor declarado por los herederos sea superior, en cuyo caso se toma este. Cuando un inmueble no tiene valor de referencia o no puede certificarse, se toma el mayor entre el valor declarado y el valor de mercado. La consecuencia práctica es que ya no tiene sentido declarar un valor más bajo esperando que la administración no lo compruebe: la corrección es automática.

La regla no es solo estatal. Comunidades como Baleares remiten expresamente al valor de referencia en sus propios beneficios fiscales.

Cómo consultarlo

El valor de referencia se consulta en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral del inmueble, que figura en el recibo del IBI y en las escrituras. La consulta muestra el valor vigente a una fecha: para la herencia importa el del día del fallecimiento. Puede descargarse un certificado que conviene incorporar a la documentación de la herencia.

Si el valor de referencia es excesivo

El valor de referencia no se recurre directamente cuando se publica. Si crees que no refleja el valor real de tu inmueble, porque está en mal estado, tiene cargas o problemas que el Catastro no conoce, la vía es declarar el valor que consideres correcto y solicitar la rectificación de la autoliquidación, o recurrir la liquidación que practique la administración. En ese procedimiento, la administración tributaria pide un informe a la Dirección General del Catastro, que es vinculante, y la carga de probar que el valor es excesivo recae en quien lo discute. Conviene acompañar una tasación y pruebas del estado del inmueble.

Por qué importa también después

El valor por el que se declara el inmueble en la herencia es el que después se toma como valor de adquisición si lo vendes. Un valor alto en la herencia significa una ganancia menor en el IRPF al vender. Por eso, en comunidades donde la cuota de sucesiones está bonificada casi al 100 %, declarar el valor real, aunque supere al de referencia, puede ahorrar dinero a medio plazo. Lo desarrollamos en vender una casa heredada.