Heredar una vivienda

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Por qué valor tributa una vivienda heredada

Desde 2022, los inmuebles tributan en el impuesto de sucesiones por su valor de referencia, el que calcula la Dirección General del Catastro, salvo que se declare uno superior. Ya no vale declarar un valor más bajo y esperar a que Hacienda lo compruebe: si se declara por debajo del valor de referencia, la diferencia se regulariza. El valor de referencia se consulta en la sede electrónica del Catastro con la referencia catastral, y puede impugnarse si no refleja la realidad del inmueble. Lo tienes en valor de referencia en herencias.

Ese valor importa también después: es el que se toma como valor de adquisición si algún día vendes la vivienda, así que declarar bien en la herencia evita pagar de más en el IRPF.

La reducción por vivienda habitual

Si la casa era la vivienda habitual del fallecido, la norma estatal permite reducir el 95 % de su valor, con un límite de 122.606,47 euros por heredero, para el cónyuge, los descendientes, los ascendientes y los parientes colaterales mayores de 65 años que convivieran con él los dos años anteriores. A cambio hay que mantener la vivienda en el patrimonio diez años.

Varias comunidades mejoran esa reducción de forma muy distinta. Asturias aplica una escala del 99 % al 95 % según el valor y solo exige mantenerla tres años. Cataluña eleva el límite a 500.000 euros para el conjunto de herederos, con un mínimo de 180.000 por persona, y exige cinco años. Galicia llega al 100 % para el cónyuge y al 99 % en viviendas de menor valor, con un límite de 600.000 euros. Madrid, en cambio, no tiene mejora propia y aplica la estatal. El detalle está en la reducción por vivienda habitual.

La plusvalía municipal

La plusvalía municipal grava el aumento de valor del suelo urbano desde que el fallecido compró el inmueble. La paga el heredero y se calcula sobre el valor catastral del suelo, con un coeficiente que depende de los años de tenencia y el tipo que fije el ayuntamiento, hasta un 30 %. Si el inmueble vale hoy menos que cuando se compró, no hay impuesto. Y muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % en las herencias entre familiares directos. Calcúlala con la calculadora de plusvalía y lee la plusvalía en una herencia.

Poner la vivienda a tu nombre

Con la escritura de aceptación puedes inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad. No es obligatorio, pero sin inscripción no podrás hipotecar la vivienda ni venderla con normalidad, y la protección frente a terceros es menor. El cambio en el Catastro suele hacerse solo, porque el notario comunica la transmisión, aunque conviene comprobarlo: lo explicamos en cambio de titularidad catastral.

El IBI del año del fallecimiento corresponde a quien era titular el 1 de enero, es decir, al fallecido, y se paga con cargo a la herencia. Si la vivienda tenía hipoteca, la deuda también se hereda: se descuenta del valor a efectos del impuesto, pero hay que seguir pagando las cuotas o cancelarla.

Cuando el viudo se queda el usufructo

Es muy habitual que el cónyuge viudo reciba el usufructo de la vivienda y los hijos, la nuda propiedad. Cada uno tributa por su parte: el usufructo se valora según la edad del usufructuario, un 70 % menos un punto por cada año por encima de 19, con un mínimo del 10 %, y la nuda propiedad por la diferencia. Cuando el viudo fallece, los hijos consolidan la propiedad plena. Tienes los dos pasos en usufructo y nuda propiedad y consolidación del dominio.

Si después la vendes

Vender una vivienda heredada tributa en el IRPF por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor de adquisición, que es el valor declarado en el impuesto de sucesiones más los gastos y tributos de la herencia que correspondan a la vivienda. Si la vendes poco después de heredarla por un valor similar, la ganancia suele ser pequeña. Además, el vendedor paga una nueva plusvalía municipal, aunque el periodo de tenencia empieza a contar desde el fallecimiento. Lo tienes en vender una casa heredada.