La plusvalía municipal en una herencia
Al heredar un inmueble urbano, cada heredero paga la plusvalía municipal por su parte, calculada sobre el valor catastral del suelo y los años que el fallecido lo tuvo. Si el inmueble vale menos que cuando se compró, no se paga. Muchos ayuntamientos bonifican hasta el 95 % en herencias a hijos, cónyuge o padres.
Quién la paga
La plusvalía municipal, el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, grava la revalorización del suelo urbano cuando se transmite. En una compraventa la paga el vendedor, pero en una herencia la paga quien adquiere: cada heredero, en proporción a su parte. No afecta a los terrenos rústicos. Y no está sujeta la adjudicación al cónyuge viudo de su mitad de los bienes gananciales, porque eso no es herencia sino liquidación de la sociedad conyugal.
Cómo se calcula
Hay dos métodos y se aplica el más favorable. En el objetivo, se multiplica el valor catastral del suelo por un coeficiente según los años completos que el fallecido tuvo el inmueble, y al resultado se le aplica el tipo del ayuntamiento, con un máximo del 30 %. En el real, se calcula la ganancia verdadera: la diferencia entre el valor al heredarlo y el precio de adquisición, en la proporción que representa el suelo.
Un hijo hereda la mitad de una vivienda que su padre compró en 2004 y cuyo suelo vale 60.000 euros en el Catastro. Con el coeficiente máximo de 0,40 por más de veinte años y el tipo del 30 %, su plusvalía sería de 3.600,00 €; si su ayuntamiento bonifica el 95 %, de 180,00 €. Pruébalo con tu caso en la calculadora de plusvalía.
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Los coeficientes vigentes
Son los coeficientes máximos del Real Decreto-ley 8/2023, vigentes desde 2024. Los dos intentos posteriores de cambiarlos, los Reales Decretos-leyes 9/2024 y 16/2025, no se convalidaron; el segundo llegó a aplicarse a los fallecimientos del 1 al 27 de enero de 2026. Cada ayuntamiento puede fijar coeficientes inferiores en su ordenanza:
| Tenencia | Coeficiente máximo | Tenencia | Coeficiente máximo |
|---|---|---|---|
| Inferior a 1 año | 0,15 | 11 años | 0,10 |
| 1 año | 0,15 | 12 años | 0,09 |
| 2 años | 0,14 | 13 años | 0,09 |
| 3 años | 0,14 | 14 años | 0,09 |
| 4 años | 0,16 | 15 años | 0,09 |
| 5 años | 0,18 | 16 años | 0,10 |
| 6 años | 0,19 | 17 años | 0,13 |
| 7 años | 0,20 | 18 años | 0,17 |
| 8 años | 0,19 | 19 años | 0,23 |
| 9 años | 0,15 | 20 años o más | 0,40 |
| 10 años | 0,12 |
Cuándo no se paga
Si el inmueble vale hoy menos de lo que costó al fallecido, no hay incremento de valor y la transmisión no está sujeta. Hay que declararlo igualmente y acreditarlo comparando el valor de adquisición, el de la escritura de compra del fallecido, con el de transmisión, el declarado en el impuesto de sucesiones. Tampoco se paga si el ayuntamiento aplica una bonificación del 100 %, que algunas ordenanzas prevén en supuestos concretos.
La bonificación en herencias
El art. 108.4 del Texto Refundido de la Ley de Haciendas Locales permite a los ayuntamientos bonificar hasta el 95 % de la cuota en las transmisiones por herencia a descendientes, adoptados, cónyuges, ascendientes y adoptantes. Cada ayuntamiento decide si la aplica y con qué requisitos: muchos la limitan a la vivienda habitual del fallecido, a un valor catastral máximo o exigen mantener la vivienda unos años. Hay que consultar la ordenanza fiscal, publicada en el Boletín Oficial de la Provincia, y solicitarla dentro de plazo.
El plazo para declararla es de seis meses desde el fallecimiento, prorrogable hasta un año si se pide al ayuntamiento dentro de esos seis meses.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga la plusvalía cuando se hereda?
Cada heredero por su parte del inmueble. En las compraventas la paga el vendedor, pero en las herencias el que adquiere.
¿Se paga plusvalía si la casa vale menos que cuando se compró?
No. Si no hay incremento de valor del suelo, la transmisión no está sujeta, pero hay que acreditarlo.
¿Qué plazo hay para pagar la plusvalía de una herencia?
Seis meses desde el fallecimiento, prorrogables hasta un año si se solicita al ayuntamiento dentro de esos seis meses.
¿Paga plusvalía el viudo por su mitad de gananciales?
No. La adjudicación de su mitad de gananciales no es herencia y no está sujeta. Sí paga por lo que herede de la otra mitad.
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