Vender una casa heredada
Vender una casa heredada tributa en el IRPF por la ganancia: la diferencia entre el precio de venta y el valor por el que se declaró en la herencia, más los gastos. Además se paga una nueva plusvalía municipal. Si vendes antes de tiempo, puedes perder la reducción por vivienda habitual del impuesto de sucesiones.
Cómo se calcula la ganancia
La venta genera una ganancia o una pérdida patrimonial en el IRPF de cada heredero que vende, por su parte. El valor de adquisición es el valor por el que se declaró el inmueble en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que correspondan a ese inmueble, como la parte proporcional del impuesto de sucesiones pagado y de la notaría y el registro. El valor de transmisión es el precio de venta menos los gastos de la venta, como la plusvalía municipal que pague el vendedor o la comisión inmobiliaria.
Por eso importa tanto el valor declarado en la herencia: cuanto más alto, menor será la ganancia al vender. Lo explicamos en valor de referencia en una herencia.
Cuánto se paga
La ganancia se integra en la base del ahorro del IRPF, que tiene una escala progresiva: desde 2025, el 19 % hasta 6.000 euros, el 21 % hasta 50.000, el 23 % hasta 200.000, el 27 % hasta 300.000 y el 30 % por encima. Si la venta produce una pérdida, puede compensarse con otras ganancias del ahorro. Si vendes poco después de heredar por un precio parecido al valor declarado, la ganancia suele ser pequeña o incluso negativa, al restar los gastos.
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La nueva plusvalía municipal
Al vender, el vendedor paga una nueva plusvalía municipal. El periodo de generación empieza el día del fallecimiento, que es cuando el heredero adquirió, así que si vendes pronto el coeficiente es bajo y la cuota pequeña. Si el precio de venta es inferior al valor por el que heredaste, no hay incremento y no se paga. La plusvalía que pagues es además un gasto que reduce la ganancia del IRPF. Tienes el cálculo en la calculadora de plusvalía.
Cuidado con la reducción por vivienda habitual
Si aplicaste la reducción por vivienda habitual del fallecido en el impuesto de sucesiones, vender antes del plazo de permanencia la hace perder. En la norma estatal son diez años; en comunidades como Asturias, tres; en Cataluña y la Comunitat Valenciana, cinco. Si vendes antes, tendrás que pagar lo que te ahorraste, con intereses de demora. Antes de poner la casa a la venta, calcula ese coste y compáralo con lo que ganas vendiendo ahora. Está en la reducción por vivienda habitual.
Exenciones que pueden aplicarse
Las exenciones del IRPF por la venta de la vivienda habitual, como la de mayores de 65 años o la reinversión en otra vivienda habitual, se refieren a la vivienda habitual del vendedor, no del fallecido. Solo se aplican si el heredero vivía en ella como residencia habitual, con los requisitos de la ley. Y si el vendedor no reside en España, el comprador debe retener el 3 % del precio a cuenta de su impuesto.
Preguntas frecuentes
¿Pago IRPF si vendo una casa que heredé?
Sí, por la ganancia patrimonial: la diferencia entre el precio de venta y el valor declarado en la herencia, con los gastos correspondientes.
¿Qué valor de compra se toma en una casa heredada?
El valor declarado en el impuesto de sucesiones, más los gastos y tributos de la herencia que correspondan a ese inmueble.
¿Tengo que pagar otra plusvalía municipal al vender?
Sí, el vendedor paga la plusvalía por la revalorización desde el fallecimiento. Si vendes pronto, suele ser pequeña.
¿Pierdo algo si vendo la casa antes de diez años?
Si aplicaste la reducción estatal por vivienda habitual del fallecido, sí: la pierdes y pagas lo ahorrado con intereses.
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