Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad
Inscribir la herencia en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero sin inscripción no podrás vender ni hipotecar el inmueble con normalidad. Se presenta la escritura de aceptación junto con la justificación del impuesto de sucesiones y de la plusvalía, y se paga según el arancel registral.
Por qué conviene inscribir
En España la inscripción en el Registro es voluntaria, pero produce efectos que la hacen casi imprescindible. Quien inscribe goza de la protección de la fe pública registral frente a terceros; y, sobre todo, para vender o hipotecar un inmueble el comprador o el banco exigirán que figure inscrito a nombre de quien lo transmite. Un inmueble que sigue a nombre del fallecido obliga a regularizar la herencia antes de cualquier operación.
Qué hay que presentar
El título es la escritura de aceptación y adjudicación. El Registro no inscribe sin acreditar que se ha presentado el impuesto de sucesiones, pagado o con su exención o bonificación, ni sin la comunicación a efectos de la plusvalía municipal. Con frecuencia es el propio notario quien presenta la escritura por vía telemática; después hay que completar la documentación fiscal para que el registrador pueda inscribir.
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Cuánto cuesta
Los honorarios de los registradores siguen el arancel aprobado por el Real Decreto 1427/1989: una cantidad por cada finca inscrita, que depende de su valor con tramos decrecientes, más algunos conceptos accesorios. No es un precio libre ni negociable. Como el arancel se aplica por finca, una herencia con un piso, un trastero y una plaza de garaje registrados por separado paga tres inscripciones. Tienes más detalles en el coste del Registro.
Qué pasa si no se inscribe
Nada, a corto plazo: la herencia es válida sin inscripción y los herederos son propietarios desde que aceptan. Pero el tiempo complica las cosas. Si pasan años y se suceden nuevas herencias, habrá que inscribir en cadena todos los pasos para que el último titular pueda vender, y cada uno con su documentación. Y mientras el inmueble figure a nombre del fallecido, un tercero que confíe en el Registro podría verse más protegido que los herederos en ciertos conflictos.
No hay plazo, pero sí orden
No existe un plazo para inscribir. Lo razonable es hacerlo en cuanto se tengan la escritura y los justificantes fiscales. El cambio en el Catastro suele llegar solo por comunicación del notario o del registrador: lo tienes en cambio de titularidad catastral.
Preguntas frecuentes
¿Es obligatorio inscribir la herencia en el Registro?
No, pero sin inscripción no podrás vender ni hipotecar con normalidad y tu protección frente a terceros es menor.
¿Puedo inscribir sin haber pagado el impuesto de sucesiones?
No. El Registro exige acreditar la presentación del impuesto, pagado, exento o bonificado.
¿Cuánto cuesta inscribir una herencia?
Lo que marca el arancel registral, que depende del valor de cada finca con tramos decrecientes.
¿Quién presenta la escritura en el Registro?
Puede hacerlo el notario por vía telemática o los propios herederos.
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