Donar una vivienda

El IRPF del donante

Para el IRPF, donar un inmueble es transmitirlo. La ganancia es la diferencia entre el valor de transmisión, que en las donaciones es el valor que se le da a efectos del impuesto de donaciones, como mínimo el de referencia del Catastro, y el valor de adquisición, que es lo que costó más los gastos de compra y las mejoras. Esa ganancia se integra en la base del ahorro del donante.

Una vivienda comprada por 150.000 euros y donada con un valor de 300.000 genera una ganancia de 150.000,00 €, que con la escala del ahorro supone unos 33.380,00 € de IRPF para el donante. Si la vivienda es de un matrimonio, la ganancia se reparte entre los dos, y la cuota total suele ser algo menor por la progresividad.

Cuándo puede no pagar el donante

Si el donante tiene más de 65 años y dona la que es su vivienda habitual, la ganancia puede quedar exenta en el IRPF, con los requisitos de la ley. Y si la vivienda vale menos que lo que costó, no hay ganancia. Fuera de esos casos, el IRPF del donante es el coste más importante de la operación y el que más a menudo se olvida.

Lo que paga quien la recibe

El donatario paga el impuesto de donaciones de la comunidad donde está la vivienda, sobre su valor, como mínimo el de referencia. Algunas comunidades bonifican mucho las donaciones a hijos; otras, poco. Paga también la plusvalía municipal, calculada con los años que el donante tuvo el inmueble, como en una herencia pero sin las bonificaciones que algunos ayuntamientos reservan a las herencias. Además, la donación se formaliza en escritura pública, con su coste notarial y registral. Estima la plusvalía con la calculadora de plusvalía.

Compararlo con heredarla

Si la misma vivienda se hereda, desaparece el IRPF del donante, porque la revalorización de los bienes de un fallecido no tributa, y el impuesto de sucesiones suele estar más bonificado que el de donaciones. Si la plusvalía municipal se hereda, muchos ayuntamientos aplican una bonificación que en la donación no existe. Por eso la pregunta clave es ¿donar o heredar?, y la respuesta con viviendas revalorizadas suele ser esperar.

Si se quiere donar igualmente

Cuando hay razones para transmitir en vida, la donación con reserva de usufructo reduce el valor que se transmite, porque solo se dona la nuda propiedad, y permite a los padres seguir viviendo en la casa. En los territorios con derecho civil propio, los pactos sucesorios pueden dar el tratamiento de una herencia a una transmisión en vida.