La donación con reserva de usufructo
En una donación con reserva de usufructo, los padres donan la nuda propiedad y conservan el derecho a usar el bien de por vida. El impuesto de donaciones se paga solo por la nuda propiedad, cuyo valor depende de la edad del donante, pero el IRPF del donante por la ganancia sigue existiendo en la parte donada.
Cómo funciona
El propietario transmite la nuda propiedad del bien, normalmente su vivienda, y se reserva el usufructo vitalicio. Sigue viviendo en ella o cobrando sus rentas, y los hijos son los dueños. Cuando el donante fallece, el usufructo se extingue y los hijos consolidan la propiedad plena. Se formaliza en escritura pública.
Cómo se valora
El valor de la nuda propiedad es el del bien menos el del usufructo, que se calcula con la edad del usufructuario: un 70 % si tiene menos de 20 años, restando un punto por año, con un mínimo del 10 %. Si una madre de 70 años dona la nuda propiedad de una vivienda de 300.000 euros, el usufructo que se reserva vale el 19 %, 57.000,00 €, y la nuda propiedad donada, 243.000,00 €. El impuesto de donaciones se calcula sobre esta última cifra.
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Qué paga cada uno
El donatario paga el impuesto de donaciones sobre el valor de la nuda propiedad, con las reglas de la comunidad donde está el inmueble, y la plusvalía municipal que corresponda a ese derecho. El donante tributa en su IRPF por la ganancia de la parte que transmite, calculada en proporción al valor de la nuda propiedad. Si es mayor de 65 años y la vivienda es su residencia habitual, esa ganancia puede quedar exenta. Cuando el donante fallece, la consolidación del dominio tiene sus propias reglas fiscales, que conviene revisar con la norma del territorio: lo explicamos en consolidación del dominio.
Ventajas y riesgos
La ventaja principal es que los padres ordenan la transmisión de su vivienda y siguen viviendo en ella con seguridad jurídica. Pero tiene riesgos: la donación es, en principio, irrevocable, así que los padres pierden la posibilidad de vender la vivienda por su cuenta si más adelante necesitan el dinero, por ejemplo para una residencia; para vender el pleno dominio necesitarán el acuerdo de los hijos. Y si un hijo tiene problemas económicos, sus acreedores podrían dirigirse contra su nuda propiedad.
Y la herencia de los demás
Como cualquier donación, esta cuenta después en la herencia: se computa para calcular las legítimas y el donatario forzoso la trae a la partición a cuenta de su parte, salvo dispensa. Si solo se dona a algunos hijos, hay que tenerlo en cuenta. Lo explicamos en colación y computación y en usufructo y nuda propiedad.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto vale la nuda propiedad que se dona?
El valor del bien menos el del usufructo, que se calcula como 89 menos la edad del donante, con un mínimo del 10 % y un máximo del 70 %.
¿El donante sigue pagando el IBI?
Sí, como usufructuario le corresponden las cargas anuales del inmueble.
¿Pueden los padres vender la casa después?
Solo su usufructo. Para vender el pleno dominio necesitan el acuerdo de los hijos nudos propietarios.
¿Se paga impuesto al fallecer el donante?
La consolidación del dominio tiene reglas fiscales propias según el territorio; conviene revisarlas con la norma aplicable.
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