La extinción de condominio
La extinción de condominio pone fin a la copropiedad adjudicando el bien a uno de los copropietarios, que compensa a los demás. Cuando el bien es indivisible, no se trata como una compraventa: tributa por actos jurídicos documentados en lugar de por transmisiones patrimoniales, con un coste fiscal mucho menor.
Qué es
Es el acuerdo por el que los copropietarios de un bien deciden que pase a ser de uno solo, que paga a los demás el valor de sus cuotas, normalmente en dinero. Se formaliza en escritura pública y se inscribe en el Registro. Es la salida natural cuando uno de los hermanos quiere quedarse con la vivienda heredada y los demás prefieren el dinero.
Mejor en la propia partición
Si la herencia todavía no se ha repartido, lo más sencillo es hacer la adjudicación en la propia escritura de partición: el bien se adjudica a un heredero y este compensa a los demás. Cuando la compensación es inevitable, porque el bien no admite división, ese exceso de adjudicación no se trata como una compraventa. Si el proindiviso ya existe porque la herencia se repartió así, la vía es la extinción de condominio. Lo tienes en el cuaderno particional.
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Qué impuestos genera
La extinción de condominio sobre un bien indivisible, adjudicado a uno que compensa a los demás, no tributa como transmisión patrimonial onerosa sino por la cuota gradual de actos jurídicos documentados, cuyo tipo fija cada comunidad y que suele ser bastante menor. Así lo ha consolidado la jurisprudencia del Tribunal Supremo. Si la adjudicación no respeta las cuotas, por ejemplo porque se compensa por debajo de su valor, la diferencia puede tratarse como una donación.
En el IRPF, quien recibe dinero por su cuota no suele tener ganancia si la compensación coincide con el valor de su parte, y el adjudicatario conserva la fecha y el valor de adquisición originales de la parte que ya tenía.
Plusvalía municipal
La adjudicación a uno de los comuneros como consecuencia de la extinción del condominio no supone, según la doctrina mayoritaria, una transmisión a efectos de plusvalía municipal cuando se limita a concretar lo que ya correspondía a cada uno. Conviene comprobar el criterio de tu ayuntamiento, porque no todos lo aplican igual.
Los pasos
Hay que acordar la valoración del bien y la compensación, firmar la escritura ante notario, pagar el impuesto correspondiente en la comunidad donde está el inmueble e inscribir la adjudicación en el Registro. Si el adjudicatario necesita financiación para pagar a sus hermanos, el banco exigirá que la herencia esté inscrita. Tienes los costes generales en costes de una herencia.
Preguntas frecuentes
¿Es lo mismo extinción de condominio que comprar la parte a mis hermanos?
No fiscalmente: la extinción sobre un bien indivisible tributa por actos jurídicos documentados, no como compraventa.
¿Cuánto cuesta una extinción de condominio?
El impuesto de actos jurídicos documentados de tu comunidad, la notaría y el registro. Suele ser bastante más barato que una compraventa.
¿Tienen que estar todos de acuerdo?
Sí, la extinción de condominio es un acuerdo entre todos los copropietarios.
¿Es mejor hacerlo al repartir la herencia?
Sí, cuando es posible: la adjudicación en la propia partición es más sencilla.
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