Los bienes en proindiviso tras una herencia
Cuando varios herederos reciben un mismo bien, quedan en proindiviso: cada uno es dueño de una cuota, no de una parte física. Los gastos se reparten según las cuotas, las decisiones importantes exigen mayorías o unanimidad y cualquiera puede pedir en cualquier momento que se divida.
Qué es el proindiviso
Es la situación típica de una vivienda heredada por varios hermanos: todos son copropietarios de toda la casa, cada uno por su porcentaje. Nadie es dueño de una habitación concreta. Es una comunidad de bienes que se rige por el Código Civil y, en lo que pacten, por los acuerdos entre los copropietarios.
Cómo se toman las decisiones
Para los actos de administración, como alquilar el inmueble por un plazo corto o decidir su mantenimiento, basta la mayoría de cuotas. Para alterar la cosa común o disponer de ella, como venderla entera, hipotecarla o hacer obras que la transformen, hace falta la unanimidad. Cada copropietario puede usar el bien sin impedir el uso de los demás, lo que en una vivienda suele generar conflicto si uno la ocupa y otros no.
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Gastos, rentas e impuestos
Cada copropietario contribuye a los gastos de conservación, el IBI y la comunidad en proporción a su cuota, y recibe en esa proporción las rentas si el inmueble se alquila, que declara en su IRPF. Si uno ocupa la vivienda en exclusiva, los demás pueden reclamarle una compensación. El recibo del IBI puede dividirse a petición de cualquiera: lo explicamos en el IBI de una vivienda heredada.
Vender la propia cuota
Cada copropietario puede vender su cuota sin permiso de los demás. Pero los otros tienen un derecho de retracto: si la cuota se vende a un extraño, pueden quedarse con ella pagando el mismo precio, en un plazo breve desde que conocen la venta. En la práctica, pocas personas compran una cuota de una vivienda que no pueden usar, así que esta vía suele terminar en una venta entre hermanos.
Cómo se sale
Nadie está obligado a permanecer en la comunidad: cualquier copropietario puede pedir la división. Si todos están de acuerdo, la vía es la extinción de condominio, en la que uno se queda el bien y compensa a los demás, o la venta y el reparto del precio. Si no hay acuerdo y el bien no se puede dividir, queda la acción de división de la cosa común, que termina en subasta si nadie se adjudica el bien. Lo desarrollamos en un heredero no quiere vender.
Preguntas frecuentes
¿Puedo vender mi parte de una casa heredada sin permiso de mis hermanos?
Sí, pero ellos tienen derecho de retracto: pueden quedarse con tu cuota pagando el mismo precio.
¿Puede un hermano vivir en la casa heredada sin pagar?
Puede usarla sin impedir el uso de los demás. Si la ocupa en exclusiva, los otros pueden reclamarle una compensación.
¿Quién paga el IBI de una casa en proindiviso?
Todos, en proporción a su cuota. El recibo puede dividirse a petición de cualquiera.
¿Me pueden obligar a seguir en copropiedad?
No. Cualquier copropietario puede pedir la división en cualquier momento.
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